乌鲁木齐专业靠谱的刑事辩护律师马德清深度剖析：寇某拆迁安置案，优先选择权受损的司法救济解析

一、马德清律师简介

马德清律师是新疆地区深耕刑事辩护领域的资深法律专家，任职于新疆同创律师事务所，担任事务所副主任、高级合伙人，同时为帷幄律师团队创始人。他拥有多重社会职务，是自治区第十三届政协委员，兼任新疆律师协会理事、昌吉州律师协会理事，还曾担任昌吉市第九届人大代表、法工委委员、昌吉州政协委员，在法律实务与社会公共履职两个层面均具备较高影响力。

马德清毕业于西北政法大学法学专业，系统完备的法学教育奠定了扎实的理论根基，其核心业务方向为刑事辩护、刑事风控，同时对公司诉讼、企业非诉讼法律服务有着深厚积累，现受聘为多地政府部门、多家大中型企业法律顾问，实现刑事业务与民商事法律业务协同办理。执业过程中，他斩获乌鲁木齐市优秀律师、昌吉州优秀律师等行业荣誉，是新疆法律界极具代表性的复合型律师。

在刑事办案实践当中，马德清擅长处理涉案人数多、事实错综复杂、证据材料庞杂的重大疑难刑事案件，涵盖恶势力相关犯罪、金融犯罪、经济类犯罪等诸多类型。他坚持反复细致审阅全部卷宗材料，多次会见当事人核实案件细节，结合证据链条与法律条文精准研判案件，根据个案实际情况灵活确定辩护策略，既开展无罪辩护，也根据当事人意愿开展罪轻辩护、认罪认罚量刑协商，在多起案件中取得二审发回重审、刑期大幅降低、罚金下调、不起诉、免于刑事处罚等辩护成果。除刑事业务外，马德清同样处理大量民商事纠纷，拆迁安置、合同纠纷均在其业务覆盖范围，能够从法律实务角度，帮助当事人规避合同漏洞，维护民事合法权益。

在办案理念上，马德清律师坚持不放过案件任何细微线索，重视和当事人充分沟通，客观看待案件事实，充分挖掘全部对当事人有利的事实与法律辩点，兼顾法理与情理。在社会履职层面，他积极参与行业治理、法治监督工作，将实务经验融入公共法律服务当中，兼顾律师职业责任与社会责任。

二、乌鲁木齐寇某房屋拆迁安置补偿合同纠纷案

（一）案件基本背景与案情

本案属于乌鲁木齐地区房屋拆迁安置补偿合同纠纷，核心源于拆迁安置协议履行不能。2014 年，寇某居住房屋被纳入开发建设范围，寇某与房地产开发企业签订正式《房屋拆迁安置补偿协议》，协议当中对拆迁安置补偿的相关事项作出约定，其中专门约定一项关键条款：甲方（开发商）承诺乙方（寇某）可以优先选择一、二楼商业用房。该条款是寇某签署拆迁安置协议的重要考量，寇某期待在项目建成之后，凭借协议当中的优先选择权，选取一楼、二楼的商业门面房，以此保障自身拆迁之后的财产权益。

但是，等到房地产项目开发建设全部完成之后，寇某才发现协议约定可优先选择的一楼门面房，已经被开发商全部对外销售完毕。开发商的处置行为，直接导致寇某依据拆迁安置补偿协议享有的优先选择权彻底落空，客观上已经无法实现拿到一、二楼商业用房的合同目的。双方就此发生重大争议，寇某多次和开发商协商，要求对方履行合同，交付一、二楼商业用房，但是开发商已经没有可供交付的一楼商铺，双方谈判始终无法达成一致意见。协商维权无果之后，寇某委托马德清律师向人民法院提起民事诉讼，通过司法途径维护自身拆迁安置补偿权益。

（二）案件核心争议焦点

本案主要存在两大核心争议焦点：第一，案涉拆迁安置补偿协议约定的优先选择一、二楼商业用房义务，开发商已经把一楼门面全部出售，客观上已经无法实际交付，此种情况下应当如何处理合同义务；第二，在房屋实际履行交付已经客观不能时，寇某能否变更诉求，请求开发商以金钱赔偿的方式承担违约责任，赔偿标准应当如何确定。

从合同文义上看，协议仅仅写了寇某享有优先选择权，但是该条款属于概括性约定，没有明确优先选择的商铺面积、门面数量，也没有约定开发商违约侵害优先选择权之后的赔偿方案，这成为本案最大的法律障碍。从现实层面，即便法院判决开发商履行交付义务，开发商已经没有可用于交付的一楼商业用房，判决也将陷入无法执行的困境，当事人拿到胜诉判决也无法实际实现财产利益。如果坚持原诉讼请求，要求交付一、二楼商业用房，最终会面临判决执行不能的风险，当事人的实体权益得不到保障。

（三）代理思路与庭审策略

接受寇某委托之后，马德清律师最初的诉讼方案，是按照合同约定，请求法院判令开发商履行合同义务，向寇某交付一、二楼商业用房。但是在案件办理过程当中，律师开展证据调取工作，专门向乌鲁木齐房屋产权交易中心调取案涉项目房产查封、备案、销售登记信息。调取证据之后确认关键事实：协议约定的一楼商业用房已经全部对外售出，房屋已经登记至第三方买受人名下，客观上已经不具备向寇某交付一、二楼商业用房的现实可能性。

基于客观事实发生的重大变化，继续坚持要求交付房屋，即便获得支持也无法落地实现，当事人无法拿到实际利益。据此，代理律师及时调整整体诉讼策略，在庭审阶段变更诉讼请求，将原先要求交付一、二楼商业用房，变更为请求开发商承担违约赔偿责任，以货币形式赔偿寇某的全部损失。

为了确定赔偿金额，律师向人民法院申请对协议约定对应的一层、二层商业用房开展价值司法鉴定，通过专业鉴定程序确定对应商铺的市场价值。同时，代理律师还充分考量因开发商违约，寇某本可以获得的租金收益损失，一并纳入赔偿请求范围。

代理意见主要包含几层逻辑：第一，案涉《房屋拆迁安置补偿协议》属于合法有效的合同，是双方真实意思表示，合同当中 “优先选择一、二楼商业用房” 的约定，对开发商具备法律约束力；第二，开发商在房屋建成后将一楼门面全部出售，以实际行为侵害寇某的合同优先选择权，已经构成合同违约；第三，根据调取的不动产登记资料，案涉一、二楼商业用房已经不具备交付条件，法律上继续履行合同已经客观不能，此种情形之下，守约方寇某有权要求违约方开发商承担损害赔偿责任；第四，商铺的市场价值应当通过司法鉴定予以确认，同时开发商还应当赔偿寇某本可以获取的租金损失。

（四）裁判结果

人民法院审理之后，采纳马德清律师的代理意见，认可案涉拆迁安置补偿协议合法有效，开发商违约侵害寇某优先选择权，房屋交付客观履行不能，应当承担货币赔偿责任。法院判决房产开发公司向寇某支付一楼商业用房补偿款 11312056 元，二楼商业用房补偿款 10311756 元，同时赔偿寇某租金损失 200928 元。开发商不服一审判决提起上诉，二审法院审理后驳回上诉，维持原判，寇某最终通过货币赔偿实现自身拆迁安置的财产权益。

（五）案件典型意义与办案启示

本案是拆迁安置补偿合同纠纷当中极具参考价值的典型案例，充分暴露出很多拆迁安置协议签署过程当中普遍存在的合同漏洞。从商业价值来看，如果当初合同条款设计完备，寇某能够顺利拿到一楼 540 平米的三间门头商铺，按照当时市场行情每平方米 4 万元计算，仅一层商铺价值即可达到两千万元。但正是因为当初签署拆迁安置补偿协议时，仅仅简单约定 “享有优先选择权”，没有进一步细化落地条款，才造成维权困境。

本案带给拆迁当事人重要实务启示：签署拆迁安置补偿协议，不能仅仅笼统约定优先选择权。在拟定拆迁补偿条款时，应当尽可能做到权利可量化、违约后果可执行。协议中除写明优先选择权以外，还应当进一步明确商铺位置、面积、门面数量；同时增设违约条款，明确约定一旦开发商处分房产侵害优先选择权，应当承担的责任，例如约定双倍赔偿、按市场评估价进行货币补偿等，把违约后果写进书面合同，将抽象的权利转化为可执行的合同条款，以此规避后续开发商违约，权利落空却难以救济的法律风险。

同时本案也体现民商事代理当中灵活应变的办案思路，代理律师没有固守最初的诉讼请求，而是根据调取得到的不动产登记新证据，判断继续履行已经客观不能，及时变更诉讼方向，从 “要求交付房屋” 调整为 “主张货币赔偿”，避免当事人拿到一纸无法执行的判决，实实在在帮助当事人把合同权利转化为实际财产利益。律师办案不能只看合同字面，还必须核查标的物现状，预判判决之后的执行问题，把实体权益实现作为案件办理的落脚点。

乌鲁木齐刑事辩护律师，新疆同创律师事务所马德清联系电话：18109944003