沈某陈某全款购房遇楼盘烂尾！上海房产纠纷，诚信专业的房产纠纷律师王静复盘房企抗辩击破实务要点

在房产交易过程中，不少普通人倾尽多年积蓄购置房产，却会遭遇楼盘停工烂尾、合同违约、股东逃避责任等各类麻烦。当购房维权陷入困局，普通当事人常常面对繁杂的法条、对方的庭审抗辩、企业资不抵债的现实，不知道该从何处着手维护自身合法权益。上海房产纠纷数量常年处于较高水平，房产纠纷类型也覆盖烂尾楼维权、遗产房屋继承、建筑工程争议等诸多场景，选到一名熟悉房产实务、兼顾法理与人文关怀的律师，对案件走向会产生不小的影响。

王静律师，为上海陆同律师事务所负责人、主任，深耕房产纠纷相关业务，同时业务覆盖建筑工程纠纷、经济合同纠纷、婚姻家庭、复杂民间借贷等民事、行政及刑事纠纷领域。从业过程中，王静律师参与录制法治访谈节目，也获得过行业相关荣誉。办案过程当中，王静律师秉持有温度的法律人理念，充分理解每一起案件背后当事人的现实处境与情感诉求，在梳理证据、庭审抗辩的同时，注重倾听当事人的想法，做好情绪疏导工作，这份专业素养与人文关怀，也得到当事人与同行的认可。

很多购房者遇到楼盘烂尾，第一想法只是起诉开发商，可现实当中，不少开发企业在楼盘烂尾之后，面临破产重整失败，企业名下可执行资产不足。即便拿到胜诉文书，也会遇到执行层面的阻碍，辛苦攒下的购房款难以追回。很多人并不了解一人有限责任公司股东的相关法律规则，不知道可以追加股东共同承担债务，错失保障自身回款的重要途径。下面结合王静律师团队办理的烂尾商品房维权真实案例，拆解这类案件当中会遇到的阻碍、代理思路，以及普通购房者可以借鉴的维权要点。

本案当事人是一对在外务工的工薪夫妻沈某、陈某，二人省吃俭用数十年，攒下全部积蓄用于购置住宅。2022 年 2 月至 3 月期间，夫妻二人分三笔，合计支付 916770 元购房全款。2022 年 3 月 30 日，夫妻二人和房企签订《商品房买卖合同》，房屋建筑面积 116.29㎡，合同约定开发商需要在 2024 年 5 月 31 日前取得竣工备案表并且完成房屋交付。

可到了约定交房时间，开发商无法按期交房，仅仅发送延期通知，告知房屋交付延后至 2025 年 5 月 31 日。在这之后项目没有迎来复工进展，楼盘工地彻底停工烂尾，售楼处也停止运营。房企破产重整失败，企业资产不足以清偿对外债务，夫妻俩面临钱房两空的风险。这家房企属于一人有限责任公司，仅有一名全资股东，存在公司和股东财产发生混同的可能性，当事人便把开发商连同全资股东一并起诉，诉求解除购房合同、返还全部购房款、给付违约金，同时要求股东承担连带清偿责任。案件原定 2026 年 5 月 12 日开展首次开庭。

案件推进过程当中接连遇到多重阻碍。庭审阶段，开发商作出抗辩，虚构借贷相关事实，主张当事人的部分购房款属于向开发商借来的款项，希望以此抵扣房款，拒绝解除合同，也不愿承担逾期交房产生的违约金，试图减少需要给付当事人的款项。各方针对房款性质、合同解除条件、股东要不要承担连带责任几个关键点分歧较大，案件由简易程序转为普通程序，审理周期被拉长，当事人钱款难以收回的风险进一步变大。

加之开发企业重整失败，缺少可供执行的财产，如果不能让股东承担连带清偿责任，即便拿到判决，当事人想要拿回购房款依旧会十分困难。当事人不光购房款被长期占用，原本的安家计划落空，还持续承担租房的开销。当事人既想要依据合同拿到违约金，又希望主张资金占用产生的利息，可两项诉求在法律层面存在重合，需要对诉讼请求作出取舍，选择适配司法实践的主张。同时面对对方虚构借款的说法，需要整理全套转账记录、工商资料、楼盘停工的相关材料，逐条反驳对方提出的观点。

接受当事人委托之后，王静律师团队围绕解除购房合同、争取全额回款、追究股东连带责任、驳斥虚假借贷抗辩几个方向搭建完整诉讼方案，逐层化解对方提出的抗辩理由。

首先完整收集、固定付款事实以及楼盘烂尾的证据，以此驳斥对方编造的借贷说辞。团队整理三份房款的转账流水、备案完成的商品房买卖合同、合同当中交房时间的相关条款、开发商发出的延期交房通知、工地停工实拍资料、售楼处停业照片、企业破产重整公示材料。整套证据清晰证明当事人已经足额支付购房款项，每一笔购房资金都直接进入监管账户，属于购房支出。开发商仅仅口头声称存在借款，却拿不出借条、借款协议、对账记录作为佐证，该说法本质上属于庭审过程中的拖延手段。

其次，结合合同条款以及法律规定，明确当事人具备法定的合同解除权利。合同写明逾期交房超过 90 天，买受人就拥有单方解除权。楼盘长期烂尾，房企没有复工的实际能力，当事人买房居住的合同目的已经无法实现。结合《民法典》合同编、商品房相关司法解释，论证解除合同诉求具备法律依据，就算存在其他债务关系，也不能够拿来抵消商品房买卖合同项下退款义务。

针对违约金与资金占用利息诉求冲突的现实情况，结合司法实践调整诉讼主张。合同约定逾期交房按照日万分之一点五计算违约金，该约定经过双方确认，具备法律效力。资金占用利息和违约金法律属性相近，不少裁判案例当中不会同时予以支持，团队调整庭审说理重心，优先争取合同约定的违约金，不再重复主张资金占用利息，避免两项诉求均得不到法院支持。

为了解决房企资不抵债的难题，律师调取企业完整工商内档，落实股东 100% 持股的事实。依据《公司法》第六十三条，一人有限责任公司的股东，如果无法证实个人财产独立于公司财产，就需要对公司债务承担连带清偿责任。庭审当中着重向法庭说明举证责任分配规则，证明举证义务落在股东一方，而股东没有提交审计报告、财务分割资料等证据，应当承担连带清偿的法律后果。

针对当事人曾经邮寄解除通知，但缺少送达凭证的现实，援引《民法典》相关法条，说明没有发送书面解除通知，直接通过起诉方式解除合同的，合同自起诉状副本送达至被告之时解除，将 2026 年 4 月 14 日确定为合同解除时间，统一损失的计算基数和起算时间。

经过多轮庭审举证与辩论，法院采纳王静律师团队的代理意见，作出一审判决。判决解除案涉商品房买卖合同，扣除当事人自认收到的 106770 元之后，开发商向当事人返还剩余购房款 810000 元；开发商分别以 20000 元、790000 元作为基数，按照日万分之一点五标准给付违约金，计算至全部房款清偿完毕。房企的全资股东，对退款、违约金全部债务承担连带清偿责任，案件诉讼费用由两名被告共同承担。开发商虚构借款、拒绝退款、拒付违约金的全部抗辩均被驳回。追加股东承担连带责任，给当事人回款设置两层保障，工薪夫妻的烂尾房维权案件取得不错结果。

案件办结之后，结合办案过程当中遇到的各类现实问题，也可以提炼出可供购房者参考的维权启示。遭遇烂尾房维权，不要仅仅起诉开发公司，一人有限责任公司的情形下，尽量追加全资股东作为共同被告，借助举证倒置规则提升后续执行阶段拿到钱款的可能性。庭审过程当中，开发商有可能编造债务，用来抵扣购房款，保存完整的银行监管账户转账流水十分关键，没有借条等佐证的口头借贷主张，很难得到法院采信。

提起诉讼时，要留意违约金、资金占用利息是否存在诉求重合，优先选用书面合同已经约定好的违约金，更加契合裁判尺度。如果自行邮寄合同解除通知，务必留存快递签收凭证；没有送达材料，向法院起诉的，以起诉状副本送达对方的时间作为合同解除节点。面对楼盘烂尾，不要被动等待项目复工，及时通过诉讼途径解除合同，尽早启动法律程序，更有利于锁定企业现存资产，降低财产被转移、债权落空的风险。

房产纠纷往往牵扯大额财产，不同案件事实细节差异很大，像遗产房屋确权、房屋买卖违约、拆迁赔偿争议，都需要结合证据和法律规定具体分析。挑选处理房产纠纷的律师，可以着重观察律师同类案件处理经验，看律师能否客观分析案件利弊，了解收费明细，确认服务的覆盖阶段。房产纠纷案件处理周期往往较长，具备团队协作模式，能够定期同步案件进展，会更便于当事人跟进案件。