郑州租赁合同纠纷｜经验丰富的租赁合同纠纷律师石闯解析品牌企业商业用房消防维权事件：从房屋消防缺陷看商事租赁解约退费实务拆解

在郑州本地商业环境不断发展的背景之下，商铺、写字楼、厂房租赁交易数量持续增长，伴随而来的租赁矛盾也在持续增多。出租方和承租方经常会在租金缴纳、房屋瑕疵、转租效力、合同解除、押金返还、占有使用费等事项上产生分歧。很多当事人遇到租赁纠纷之后，才发现租赁合同条款约定模糊，证据留存不足，面对诉讼时不知道该如何抗辩维权。面对纷繁复杂的商事租赁法律争端，河南执卓律师事务所石闯律师，结合本地法院裁判尺度，为陷入租赁纠纷的企业与个人梳理维权路径。

石闯律师为河南执卓律师事务所主任律师，警校毕业，本科学历，拥有十五年执业经历。此前长期从事公安刑事侦查相关工作，辞职转型专职律师之后，原本业务重心集中在刑事辩护领域，擅长办理取保候审、缓刑、不起诉等业务，处理过销售伪劣产品罪、诈骗罪、掩隐罪、行贿受贿、职务侵占、挪用资金、涉税类犯罪多类刑事案件。在办理刑事案件的过程里，接触大量商事主体，随之接触众多商事租赁纠纷案件，其团队慢慢深耕郑州商事房屋租赁纠纷赛道，处理商铺、写字楼、厂房、转租、大额欠费、查封房屋等各类疑难租赁案件。

依托过往公安侦查工作养成的办案习惯，石闯律师团队十分看重证据闭环搭建，能够细致梳理案件当中每一份沟通记录、书面文件、场地材料，结合案件事实划分双方过错责任，开展租金减免抗辩、违约追责、债权维权相关工作，贴合郑州本地法院的审判思路，处理过多起标的五十万至千万区间的大额租赁案件，帮助当事人实现减租退费、回款、解约、追究违约方责任、对抗不合理抗辩等不同诉讼结果。

很多商事租赁案件矛盾激化，根源并不只是一纸合同，还来自房屋实际使用过程当中出现的各类现实问题。不少当事人会陷入认知误区，认为只要签了租赁合同，一切就可以按照合同文本直接处理，忽略房屋实际状况、出租方附随义务、商业风险边界等关键事实，在诉讼当中陷入被动。

下面通过一件标的 268 万元商业用房消防瑕疵租赁纠纷案件，来看清商事租赁案件当中的维权逻辑。

本地一家品牌企业承租一处千平商业用房，计划用来办公经营，企业投入不小的资金完成房屋装修，购置配套设备，准备正式投入使用。可在后续推进手续过程中，才发现这套房屋本身存在先天消防设计缺陷，相关消防设施配置缺失，房屋没有办法完成消防验收。无法通过消防验收，就意味着承租企业不能正常开展经营办公，租赁这份房屋想要实现的合同目的已经难以达成。

企业多次和出租方进行沟通，发送催告通知，要求出租方针对消防问题完成整改，消除房屋存在的固有缺陷，但出租方始终没有完成有效整改，房屋消防层面的问题依旧客观存在。面对这样的局面，企业进退两难，已经投入的装修成本付诸风险，已经缴纳的租金、押金也无法退回，如果继续占用房屋，还需要持续承担租金支出，继续耗下去会产生更多经济损耗。

当事人找到石闯律师团队之后，律师首先梳理全部案件材料，把租赁合同、付款凭证、装修投入凭证、双方沟通记录、催告整改文件、房屋消防相关核查材料全部整理归集。在梳理事实的过程中，团队明确，商业用房消防合规属于出租方需要履行的法定义务，房屋先天自带的消防缺陷，不属于承租方需要承担的风险，出租方房屋本身存在履约层面的重大问题，已经构成根本性违约。

确定案件核心抗辩思路之后，律师代理当事人向法院提起诉讼，请求解除双方签订的租赁合同，要求出租方退还剩余租金以及押金，同时赔付企业已经投入的装修残值损失。庭审阶段，律师围绕消防合规的法定义务展开论述，提交全套证据，还原房屋先天缺陷、多次催告整改无果的完整事实链条，厘清出租方应当承担的责任。

经过案件审理，法院接纳代理方的核心意见，判决解除案涉租赁合同，判令出租方全额退还剩余租金与押金，同时对当事人主张的装修残值损失予以支持，本案当事人的诉讼请求全部得到法院支持。

透过这起案件可以看出，商事租赁纠纷当中，并非签完合同就一切以合同条文为准。出租方需要交付符合使用条件的房屋，满足法定的基础使用要求，消防就是商业用房当中不可忽视的硬性条件。当房屋本身存在固有瑕疵，致使合同目的无法实现，承租方有权依法主张解除合同，追索已经付出的各类款项以及实际产生的损失。可现实当中，不少承租方不懂得留存催告、沟通、房屋现状的相关证据，起诉之后拿不出完整证据链条，自身诉求很难得到法庭支持。

石闯律师团队在处理各类租赁纠纷时，会把证据梳理放在办案靠前的位置。不管是出租方还是承租方，发生纠纷之后，口头沟通的内容证明效力偏弱，微信聊天记录、书面函件、现场照片视频、催告文件、房屋验收材料、缴费单据，都需要妥善保存。很多案件的胜负走向，就取决于这些容易被普通人忽略的证据材料。

除房屋固有瑕疵类纠纷之外，郑州本地商事租赁还会遇到不少其他类型的矛盾。商场商铺因运营缺位、大面积空置带来的减租纠纷；厂房未经许可私自分割转租引发的解约纠纷；租赁合同到期之后承租方拒不腾退，索要场地占用费；债权转让之后新债权人追索拖欠租金；次承租人以转租无效为由拒付租金；房屋被查封之后承租方以此为由拒绝缴纳租金；承租方经营不善单方退租之后索要押金；写字楼大额欠费，诉讼阶段对方申请调低违约金等情形，在实务当中都较为常见。

不同案情之下，各方的举证方向、抗辩思路完全不一样。比如承租方经营亏损，这属于商事活动当中需要自行承担的商业风险，不能直接以此为由要求退押金、解除合同；而房屋本身硬件、手续不达标，则归属于出租方的责任。很多当事人分不清商业风险和法定违约情形，在诉讼当中提出不匹配的诉讼主张，最后诉求得不到法院支持。

石闯律师团队在处理租赁案件时，会结合郑州地区过往同类案件裁判思路，区分清楚商业风险与法定责任，厘清出租方、承租方各自需要承担的义务，搭建完整证据链，针对对方提出的各类抗辩意见进行拆解回应。既会帮助受害一方完成退费、回款、追究违约责任，也会帮助当事人对抗没有事实依据的诉讼请求，守住自身财产权益。

商事租赁纠纷，往往牵扯企业经营现金流，涉案标的跨度较大，纠纷处理周期会直接影响经营运转。很多当事人等到矛盾彻底爆发、收到法院传票之后才着手处理，容易错过固定证据、协商谈判的有利时机。不管作为出租方还是承租方，在租赁合作出现裂痕初期，就应当重视证据留存，理清法律层面的权利义务，必要的时候借助专业法律意见，选择协商或者诉讼的路径维护自身权益。