办案实录｜上海比较专业的合同纠纷律师王静对丁女士房屋租金追索案，解析合同纠纷中间接证据闭环的实操方法论

现实生活当中，很多人在房屋交易往来时，出于熟人、情面等各类原因，会选择口头约定相关权利义务，不签订书面合同。可一旦后续产生纠纷，没有白纸黑字的协议，维权之路就会布满阻碍。不少当事人遇到这类情况，第一次起诉碰壁撤诉之后，便会觉得案件已经没有翻盘的机会。上海陆同律师事务所的王静律师，就处理过这样一起棘手的房屋租赁相关的合同纠纷案件，当事人第一次起诉因为证据不足撤诉，后续委托律师团队，依靠多组间接证据搭建完整证据链条，最终打赢官司，追回拖欠已久的房屋租金。

王静律师是上海陆同律师事务所的负责人、主任，长期深耕房产纠纷、建筑工程纠纷、经济合同纠纷、婚姻家庭、民间借贷等多类民事、行政以及刑事纠纷业务。从业过程当中，王静律师一直秉持有温度的法律人理念，在处理各类合同纠纷案件时，不只专注法条适用与庭审对抗，也会充分理解当事人的处境。很多合同纠纷，当事人手上缺少直接书面证据，案件局面被动，王静律师团队擅长挖掘案件里容易被普通人忽略的客观线索，梳理整合碎片化材料，构建符合民事诉讼证明标准的证据体系，帮助当事人维护自身合法权益。

本次这起房屋租赁合同纠纷，委托人丁女士在 2020 年，通过市场价格购买了冯先生名下的房产，房屋产权顺利过户到丁女士名下。过户完成之后，原房主冯先生因为自身居住需求，和丁女士口头达成租赁的约定，双方商量好了每月租金的标准，但是两个人没有签署任何书面的房屋租赁合同。

本以为只是简单的口头租住约定，后续却接连发生麻烦。冯先生实际继续居住在这套房屋里面，长达接近三年时间，始终没有向丁女士支付过一分租金。丁女士多次私下催讨租金，都没有得到实际的给付。2023 年年中，丁女士才发现冯先生已经悄悄搬离这套房子。房子虽然收回来了，但是近三年的租金全部被拖欠。

因为当初只有口头沟通，没有书面租赁合同，关于租金金额、付款时间、租赁期限都没有纸质文件留存。丁女士在 2024 年自行提起诉讼，庭审相关准备阶段，发现手上能够拿出来的直接证据太少，考虑到诉讼风险，只能选择主动撤诉。撤诉之后，案件直接陷入僵局，丁女士想要拿回租金，但是手上缺少有力证据，被告冯先生后续处于失联状态，想要协商沟通也找不到人，维权看上去几乎走入死胡同。

丁女士的诉求十分清晰，希望法院可以确认双方存在事实租赁关系，判令冯先生支付房屋实际占用阶段的租金以及对应的利息，挽回自己的经济损失。摆在维权面前的阻碍重重，第一就是核心证据缺失，不存在书面租赁合同，没有直接证据证明租赁合意、租金标准；第二是被告消极对待纠纷，法院后续传唤，冯先生无正当理由拒不到庭，放弃答辩、举证、质证，案件事实很难直接查清；第三，之前已经有过一次撤诉经历，二次起诉的时候，举证、调查的压力会进一步加大。

王静律师团队接手案件之后，没有纠结于缺失书面合同这一点，重新梳理全部案件线索，确定整体办案思路，案件突破口不局限于寻找租赁合同，而是依靠各类间接物证，拼凑还原客观事实，搭建完整闭环证据链，以此来证明事实租赁关系真实存在。

律师团队分三步推进证据收集工作。第一步，锁定房屋实际占用人，把公用事业缴费记录作为切入点。律师向法院申请调查令，调取这套房屋跨度三年的水费、电费、燃气费缴费明细。调取出来的记录可以清晰看到，在冯先生居住的这段时间，房屋产生的全部公共事业费用，都是冯先生使用自己个人账户缴纳。这份客观留存下来的缴费凭证，能够证实涉案时间段，冯先生是这套房屋持续、唯一的实际居住使用人。

第二步，补强双方口头租赁合意。律师指导丁女士整理保存下来的通话录音材料，录音里面能够看到丁女士多次向冯先生催要房租，冯先生没有否认欠付租金这件事，只是表述自己经济紧张，有钱之后再支付。这份录音可以佐证双方不是无偿借用房屋，而是存在有偿租赁的约定，同时也可以证明丁女士一直在主张自身债权。

第三步，确定公允合理的租金计算标准。因为双方没有书面约定租金数额，律师团队向法院提出申请，委托专业评估机构，针对案涉房屋对应时间段的市场租金开展司法评估。评估机构出具房地产租金评估报告，给出客观公允的租金价格，为后续法院计算拖欠租金的金额提供可靠依据。

三份关键材料，分别对应房屋实际使用事实、租赁合意、租金计价标准，几份证据互相印证，形成完整的证据闭环，达到民事诉讼高度盖然性的证明标准。案件在上海市浦东新区人民法院开庭审理，被告冯先生依旧没有到庭参与庭审，法院适用缺席判决程序进行审理。结合《民法典》租赁合同相关规定、合同履行原则以及民事诉讼缺席审理的法律条文，结合全套证据对案件事实进行认定。

最终法院采信我方全部代理意见，确认丁女士与冯先生之间存在事实房屋租赁关系，判决支持丁女士诉求，判令冯先生向丁女士支付拖欠的租金以及逾期付款产生的利息。原本撤诉之后看不到希望的案件，依靠证据挖掘与诉讼策略调整，实现局面反转。

办完这起案件之后，也能给到普通大众不少值得借鉴的法律启示。很多人会产生误区，认为没有书面合同，就不存在法律保护的合同关系。但民事法律同样保护事实形成的合同关系，只是当事人要承担对应的举证责任。单独一份间接证据证明效力有限，但是多份来源不同的间接证据组合在一起，相互印证，就可以还原案件客观事实。

另外，即便对方消极应诉、拒绝出庭，也不代表当事人诉求就无法得到支持。被告放弃诉讼权利，不等于可以免除自身应当承担的实体义务，只要证据链条完整充分，即便被告不到场，法院依旧可以依法作出裁判。

生活当中，不管是房屋租赁，还是买卖、合作等各类民事往来，优先选择签订书面合同，明确约定各项权利义务，可以极大降低后续维权难度。如果已经出于各种原因只有口头约定，就要有意识留存聊天记录、通话录音、转账凭证、缴费单据等各类材料，发生纠纷的时候，这些材料都可以成为维护自身权益的重要依据。遇到证据薄弱、案情复杂的合同纠纷，尽早交由专业法律人员介入，开展调查取证，制定适配的诉讼策略，能够更好维护自身财产权益。