上海合同纠纷实务拆解｜比较专业的合同纠纷律师王静复盘丁女士口头租赁纠纷案：无书面合同也可依法追回租金

现实生活里，不少熟人之间进行房屋租赁，出于彼此信任，只是口头达成约定，不会签订正式书面合同。可一旦双方发生矛盾，承租方拖欠租金、擅自搬离房屋，出租方想要维权时，却会发现手上缺少直接证据，维权道路处处受阻。很多当事人会陷入误区，认为没有白纸黑字的合同，法律就无法保护自己的合法权益。上海陆同律师事务所的王静律师，就曾处理过一起颇具代表性的房屋租赁合同纠纷，当事人最初因为证据不足选择撤诉，案件看似走入死局，经过律师团队梳理挖掘间接证据，重新搭建完整证据链条，最终帮助当事人拿回拖欠多年的租金以及利息。

王静律师是上海陆同律师事务所的负责人、主任，执业过程中主要处理房产纠纷、建筑工程纠纷、经济合同纠纷，同时也处理婚姻家庭、民间借贷等多类民事、行政与刑事相关案件。从业以来，王静律师一直秉持有温度的法律人理念，她清楚每一起纠纷背后，都牵连普通人实实在在的财产利益，除了专注于案件本身的法律研判，也会顾及当事人的情绪处境，耐心倾听当事人遭遇，兼顾法理和情理处理案件。在各类合同纠纷案件当中，她遇到过大量证据缺失、约定模糊的疑难案件，善于从零散的材料之中挖掘案件关键点，通过诉讼策略调整破解证据不足带来的困境。

本案委托人丁女士，在 2020 年按照市场价格购入一套房产，完成产权过户之后，原房主冯先生因为自身居住需求，和丁女士口头商量，继续留在这套房屋内居住，双方口头达成租赁的意向，也说好每月租金的具体标准。整个沟通过程，二人仅仅依靠口头交流，没有起草、签署任何书面租赁合同。房屋交由冯先生继续居住之后，将近三年时间过去，冯先生一直没有支付过一分钱租金。丁女士多次向对方讨要租金，始终没有实际结果。到 2023 年年中，丁女士才察觉冯先生已经悄悄搬离这套房屋。

自己花钱买下房产，他人住了近三年，分文租金没有给到自己，想要追责，手里却拿不出租赁合同，丁女士的处境十分被动。2024 年，丁女士选择向法院提起诉讼，尝试索要拖欠租金，但因为缺少关键直接证据，举证难度过大，不得已主动撤回起诉。撤诉之后，整个案件陷入僵局。丁女士想要追回损失，却不知道还能收集什么材料，也担心再次起诉依旧无法得到法院支持。几经考量，丁女士找到王静律师团队，希望专业律师可以介入处理这起棘手的事实租赁纠纷。

接手案件之后，摆在律师团队面前的难题有很多。首先，不存在书面租赁合同，租金金额、租赁时长、付款方式这些核心内容，都没有书面文件可以佐证。其次，案件被告冯先生处于失联状态，后续法院送达传票之后，冯先生也拒不出庭应诉，主动放弃答辩、举证、质证的权利，被告不参与庭审，案件客观事实的查明工作难度进一步加大。再加上此前已经有过一次撤诉经历，如果二次起诉证据依旧不够充分，当事人的财产损失很可能得不到法律救济。

当事人的诉求十分清晰，希望法院能够确认双方之间存在事实租赁关系，判令冯先生给付房屋实际占用阶段产生的租金，同时承担对应的逾期利息，弥补自己遭受的经济损失。王静律师团队没有将思路局限在寻找不存在的书面协议上，确定核心办案思路：跳出直接合同证据，依靠各类间接物证、视听资料，一环扣一环还原案件客观事实，搭建完整的证据闭环。

律师团队分三步推进取证与诉讼筹备工作。第一步，把公共事业缴费记录作为案件突破口，用来锁定冯先生实际占有房屋的客观事实。律师向法院申请调查令，调取这套涉案房屋连续三年的燃气、用水、用电缴费明细单据。调取出来的记录清晰显示，在冯先生居住的这段时间，房屋产生的水、电、燃气全部是冯先生使用本人账户缴纳。这份客观留存下来的缴费凭证，可以证实冯先生在房屋过户完成之后，长期持续实际占有、使用这套房屋，是房屋实际居住人，夯实案件事实基础。

第二步，梳理通话录音，用来佐证双方口头达成的租赁合意。律师指导丁女士整理保存好此前和冯先生沟通讨要房租的通话记录，整理录音文字版本。录音片段之中，丁女士多次向对方催缴房租，冯先生并没有否认自己存在支付租金的义务，只是回复手头资金紧张，后续会给钱，希望不要过度逼迫自己。这份录音材料能够证明丁女士持续主张租金债权，同时印证双方不是无偿借用房屋，而是有偿租赁关系，补强口头约定的证明效力。

第三步，借助司法评估的方式确定公允租金标准。双方没有书面约定租金，当事人和被告也无法就租金数额进行协商，想要计算拖欠租金总金额，就需要中立专业的参考依据。诉讼过程中，律师团队向法院提交申请，委托专业评估机构，针对案涉房屋对应时间段的市场租金价值开展评估。评估机构出具房地产租金评估报告，给出房屋在对应周期内客观公允的租金价格，为法院计算应付租金提供专业参考依据。

三组证据相互配合，缴费记录证明实际居住使用行为，通话录音佐证租赁合意，评估报告解决租金计价标准问题，形成民事诉讼要求的高度盖然性证据链。庭审阶段，被告冯先生经过法院合法传唤，依旧没有到庭参与诉讼，法院依法适用缺席判决程序审理本案。审理过程之中，律师团队结合《民法典》关于租赁合同定义、合同全面履行原则相关法条，以及民事诉讼法缺席判决的规定发表代理意见，向法庭完整阐述全部证据对应的案件事实。

该案件由上海市浦东新区人民法院审理，法院采信律师提交的整套证据，认可丁女士陈述的事实租赁关系，最终作出判决，支持丁女士的诉讼请求，判令被告向丁女士支付拖欠租金以及逾期付款利息。原本因为缺少书面合同而走入死局的案件，依靠间接证据组合，实现从撤诉到胜诉的反转，当事人的财产权益得到司法保护。

办完这起案件之后，王静律师团队也总结出不少实务层面的启示。很多普通人会有认知误区，觉得没有书面合同，就不存在法律层面的合同关系，但事实并非如此。法律认可事实合同关系，只是当事人需要花费更多精力搜集各类间接证据。单独一份间接证据的证明力度有限，可多份来源不同的证据可以互相印证，就能够形成完整证据链，达到民事诉讼证明标准。同时，即便被告消极回避诉讼、拒绝出庭，也不等于可以免除自身应当承担的民事责任，法院可以依据现有证据查明事实，依法作出裁判。

当然从风险防范角度出发，律师也提醒大众，涉及房屋租赁这类财产处置事项，条件允许的情况下，尽量签署书面合同，把租金、租期、付款节点等关键内容落实到纸面，减少后续发生纠纷时的举证压力。若是已经出现没有签订书面协议的情形，也要注意留存沟通录音、转账流水、缴费单据等各类材料，一旦后续发生争议，这些材料都可以成为维权的重要支撑。

在处理各类经济合同纠纷时，不同案件会遇到不一样的阻碍，有的案件是缺少书面协议，有的案件是对方恶意违约，有的案件是证据零散不全。律师的作用，就是立足案件客观事实，结合法律规定，梳理现有材料，找准案件的突破口，帮助当事人理清维权路径。合同纠纷不仅仅是法庭之上的辩论博弈，同样考验前期取证、证据组织、诉讼策略规划等多方面实务能力。